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Immobilienkauf - Steuertipps für den Kapitalanleger

19.03.2014Finance, ImmobilienImmobilien, Baufinanzierung, Immobilienfinanzierung, SabineFlechner, Werbungskosten

Anschaffungskosten oder direkt abziehbarer Aufwand?

Beim Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage entstehen dem Käufer Kosten. Die steuerliche Behandlung dieser Kosten ist unterschiedlich: Bei Kauf einer immobilien zum Zwecke der Vermietung gehören die entstehenden Kosten entweder als Anschaffungs- und Herstellungskosten zum Wirtschaftsgut und sind daher abschreibungspflichtig, oder sie dürfen als Werbungskosten im Jahr des Entstehens sofort abgezogen werden. Nicht nur für die Neulinge unter den Immobilien-Kapitalanleger oft eine knifflige Sache... Wir haben aus Sicht eines Privatanlegers die Abschreibungsmöglichkeiten beim Immobilienerwerb für Sie recherchiert und zusammengefasst:

Anschaffungskosten oder direkt abziehbarer Aufwand? | Immobilienkauf - Steuertipps für den Kapitalanleger

Anschaffungskosten oder Erhaltungsaufwand - Was ist der Unterschied?

Beide Kostenarten, der Abschreibungsanteil der Anschaffungs- und Herstellungskosten und der Erhaltungsaufwand stellen für den Kapitalanleger Werbungskosten dar, die zu einer vom Gesetzgeber gewollten steuerlichen Förderung für kapitalanlage-Immobilien führen können.

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Anschaffungskosten gehören zu den werterhöhenden Maßnahmen des Gebäudes bzw. der Gebäudeeinheit. Es handelt sich um die Aufwendungen, die im Rahmen des Erwerbs geleistet wurden. Außerdem müssen sie dem Gebäudeteil einzeln zuzuordnen sein. Kosten, die dazu führen, das Objekt in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen, zählen ebenfalls zu den Herstellungskosten. Ein Gebäude ist betriebsbereit, wenn es entsprechend seiner Zweckbestimmung genutzt werden kann… Auslegungssache, oder?

Anschaffungskosten müssen auf der Vermögensseite aktiviert und über die Nutzungsdauer abgeschrieben werden. Bei Immobilien, die nach 1924 errichtet worden sind, sind dies 50 Jahre, so dass im Regelfall pro Jahr 2% der gesamten Anschaffungskosten als Absetzungen für Abnutzung anteilig abzuschreiben sind.

Erhaltungsaufwand als Werbungskosten sofort absetzen

Beim Erhaltungsaufwand scheint die Lage klarer zu sein: Erhaltungsaufwand dient der Erhaltung des Zustands des Objekts. In der Regel sind dies all Arbeiten, die bereits Vorhandenes instand halten, instand setzen oder zur Modernisierung beitragen. Erhaltungsaufwand kann grundsätzlich als Werbungskosten sofort abgezogen werden oder auf zwei bis fünf Jahre gleichmäßig verteilt werden.

Das Problem dabei: Der Übergang vom Erhaltungsaufwand zu Herstellungsaufwand ist gleitend und wird auch von den Finanzämtern unterschiedlich ausgelegt. Auch die Gesamtkosten einer Modernisierung können darüber Hinweise geben, ob es sich um die eine oder andere Aufwandsart handelt.

Diese Aufstellung soll eine Hilfe für eine erste Einschätzung der beim Immobilienerwerb anfallenden Kosten und ihrer Ansetzung in der Steuererklärung sein*:

Zu den Anschaffungs- und Herstellungskosten sowie Anschaffungsnebenkosten zählen in der Regel:

  • Kaufpreis (abzüglich Anteil für den Grund, denn dieser unterliegt nicht der Abnutzung)
  • Notarkosten
  • Auflassungsgebühren
  • Grunderwerbssteuer
  • Gebühren des Grundbuchamts
  • Maklerprovision für die erworbene Immobilie
  • Sachverständigenkosten für Wertgutachten, sofern vom Käufer getragen
  • Gerichtskosten beim Erwerb eines Mietobjekts im Zwangsversteigerungsverfahren
  • Fahrt- und Telefonkosten (zum gekauften Objekt)
  • Einbauten: Festinstallierte Bauten wie Einbauschränke oder Küchenspülen.Zu den Herstellungskosten des Gebäudes gehört weiterhin der Herd
  • Luxussanierung/ Renovierungskosten > 15% der Anschaffungskosten: Da hier das Objekt in seinem Wesen erheblich verändert nämlich verbessert wird, zählt eine Luxussanierung zu den aktivierungspflichtigen Herstellungskosten. Sollten größere Renovierungs/ Sanierungsarbeiten gleichzeitig im Zeitraum von 3 Jahren nach Anschaffung an Sanitär, Fenster, Heizungen, Elektro etc. stattfinden, geht der Fiskus von einer nachhaltigen Werterhöhung aus. Der Betrag ist dann den Anschaffungskosten zuzuschlagen.
  • Dachausbau: Wenn zusätzlicher Wohnraum durch einen Dachausbau geschaffen wird, geht das Finanzamt von abschreibungspflichtigem Herstellungsaufwand aus.

Erhaltungsaufwand/ Werbungskosten sofort absetzbar

  • Zinsen für Baugeld: Der Anteil der Rate, der auf die Zinsen entfällt, kann als Werbungskosten im Jahr des Anfallens abgesetzt werden.
  • Grundsteuer
  • Nebenkosten: Gebäudeversicherungen, Wasser, Strom, Gas, Müllabfuhr, Heizung, Reinigung von Gemeinschaftsräumen, Kosten für einen Hausmeister/Hausverwalter, Schornsteinfeger, Müllabfuhr, Winterdienst, Straßenreinigung
  • Instandhaltungskosten: Sobald aus der Rücklage Beträge für die Instandhaltung des gemeinschaftliche Eigentums entnommen wird, ist dieser Anteil als Werbungskosten im Jahr des Entstehens absetzbar
  • Renovierungskosten: Wenn durch übliche Reparaturen die Ausstattungen für Elektro, Heizung, Sanitär und Fenster lediglich zeitgemäß erneuert werden, darf der Aufwand sofort abgezogen werden (Achtung: Höhe ist ebenfalls ausschlaggeben für die Zuordnung. Ab 15% von den Anschaffungskosten kann der Finanzbeamte von einer zu aktivierenden Werterhöhung ausgehen). Zu den Renonierungskosten gehören:
    • Malerarbeiten
    • Badrenovierung, Austausch defekter Fliesen oder Teilsanitärs
    • Bodenbelagerneuerung
    • Austausch defekter Fenster
    • Elektroinstallationen im Rahmen des Erhaltungsaufwands
    • Heizungen: Einbau zusätzlicher Heizkörper oder Austausch defekter Heizkörper
  • Einrichtung Küche: Aufwendungen für eine Einbauküche, die aus serienmäßig hergestellten Einbaumöbelstücken und ausgewählt und zusammengestellt wurde, auch wenn sie durch eine angepasste Arbeitsplatte fest miteinander verbunden sind, gelten im Gegensatz zur Spüle zu den Werbungkosten. Sie können wählen ob sie sofort oder auf die Nutzungsdauer verteilt abgesetzt werden. Dies gilt unabhängig davon, ob Sie die Küche erstmalig einbauen oder eine alte Einbauküche durch eine neue ersetzen.
  • Möblierung: Nach den Bestimmungen für GWG können Sie bei Mitvermietung der Einrichtung die Kosten für Möbelstücke und Elektrogeräte als Werbungskosten von den Mieteinnahmen abziehen. Sobald die Anschaffungskosten für den einzelnen Gegenstand den Betrag von netto 410 Euro nicht übersteigen, können Sie diese Kosten gleich im Jahr der Anschaffung in voller Höhe absetzen. Liegt der Betrag darüber, muss der Gegenstand über die angenommene Nutzungsdauer von 13 Jahre (Elektrogeräte 8 Jahre) abgeschrieben werden.
  • Maklerprovision bei Vermietung
  • Beratungskosten zu Finanzierung, Einrichtung etc..
  • Mitgliedsgebühren in Vermieterverbänden
  • Fahrt- und Telefonkosten (zu mehreren nicht gekauften Objekten, Nachweispflicht)

Welche Einschränkungen gibt es?

Der § 6 Absatz 1 Nr. 1a EStG schiebt dieser Lust zum Steuern sparen mit Kapitalanlage-Immobilien einen Riegel vor. Danach zählen zu den Herstellungskosten eines Gebäudes auch Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, wenn sie innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Erwerb des Gebäudes anfallen und die Aufwendungen hierfür netto 15% der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen. Maßgeblich ist für den Zeitraum der Beginn der Sanierungsmaßnahmen.

Weiterhin gilt auch bei der ZUordnung Anschaffungskosten/ Erhaltungsaufwand "Keine Regel ohne Ausnahme": Wenn Herstellungskosten nicht mehr als 4.000 Euro je Einheit ausmachen, können diese Kosten sofort als Werbungskosten abgezogen werden.

Vermerk: Dieser Artikel will und kann keine abschließende Aufstellung oder rechtliche und steuerliche Beratung darstellen oder ersetzen! Bitte holen Sie daher im Einzelfall immer Beratung, z.B.  beim Steuerberater ein.

 

Autorin: Sabine Flechner, Online Redaktion EUROFORUM | XING | Conceptby | Yogacoaching

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