Die Etablierung entsprechender Projekte wird dabei leider häufig aufgrund negativer steuerlicher Auswirkungen gehemmt. So genießen Wohnungsunternehmen in einer per se zwar gewerblichen Rechtsform, aber mit ausschließlich vermögensverwaltender Tätigkeit ein gewerbesteuerliches Kürzungsprivileg, so dass ohne Hinzutreten besonderer Umstände keine Gewerbesteuerbelastung eintritt. Mit der Erbringung von Energiedienstleistungen durch ein Wohnungsunternehmen wird jedoch häufig eine unerwünschte Gewerbesteuerpflicht auch der Vermietungsgewinne ausgelöst.
Infolge der steuerrechtlichen Konsequenzen sind Energiedienstleistungs-Projekte durch Wohnungsunternehmen derzeit i.d.R. nur durch die Gründung von Tochterunternehmen, welche die Energiedienstleistungen übernehmen, wirtschaftlich tragbar. Im Rahmen einer Kooperation zwischen Wohnungs- und Energiewirtschaft bietet sich hierfür ein Gemeinschaftsunternehmen in der Rechtsform einer GmbH an. Dieses Unternehmen übernimmt beispielsweise Energieerzeugungsanlagen des Wohnungsunternehmens und betreibt/optimiert diese mit allen begleitenden Aktivitäten wie Einkauf der Primärenergien, Wartung sowie Sanierung/Neubau der Anlagen. Das Gemeinschaftsunternehmen liefert die erzeugten Primärenergien – im Wesentlichen Wärme – an das Wohnungsunternehmen, das diese weiterhin im Rahmen der Betriebskostenabrechnung an seine Mieter berechnet. Das Gemeinschaftsunternehmen liefert diese Wärme als „gewerbliche Wärmelieferung“ im Rahmen des § 556c BGB bzw. der WLV. Damit für die Mieter durch diese gewerbliche Wärmelieferung keine wirtschaftlichen Nachteile entstehen, verlangt der Gesetzgeber mit dem (neuen) § 556c BGB/WLV den sogenannten „Kostenneutralitätsnachweis“, in dem nachzuweisen ist, dass die Wärmekosten aus der gewerblichen Wärmelieferung nicht höher sind als zuvor.
Neben Betrieb und Optimierung der Energieerzeugungsanlagen kann das Gemeinschaftsunternehmen weitere Produkte und Dienstleistungen sowohl im Energiebereich (z. B. Mieterstrom) als auch in sonstigen Bereichen (z. B. Messdienstleistungen, Telekommunikation, IT) anbieten. In die Kooperation zwischen Wohnungs- und Energieunternehmen können beide Partner ihre jeweiligen Stärken einbringen. Traditionell kommen hier die Fähigkeiten des Wohnungsunternehmens eher im kaufmännischen und die des Energieunternehmens eher im technisch/energiewirtschaftlichen Teil zum Tragen.
Die Vorteile der Kooperation/des Gemeinschaftsunternehmens liegen auf der Hand: Das Wohnungsunternehmen hat Zugang zu energiewirtschaftlichem Know-How zur Optimierung der Energieversorgung des Wohnungsbestandes und kann freiwerdende Cash-Flows für sein Kerngeschäft nutzen. Das Energieunternehmen bindet durch die Kooperation einen großen Kunden langfristig an sich und geht einen wesentlichen Schritt hin zu einer dezentraleren Energieversorgung. Für beide Partner ergeben sich durch die Kooperation Möglichkeiten weitere Megatrends, wie z.B. die Digitalisierung, gemeinsam anzugehen und Lösungsmodelle zu entwickeln.
Solveig Wickinger, Trinavis
Stefan Grützmacher, SGBB GmbH
