Warum ist eine Initiative Unternehmensimmobilien notwendig?
Die Initiative Unternehmensimmobilien wurde notwendig, da das Segment Unternehmensimmobilien bisher noch nicht von Marktberichten abgedeckt wurde und kaum valide Informationen zu diesem Segment zur Verfügung standen. Dies lag auch daran, dass gerade der Vermietungsmarkt durch die kleinteiligen Flächenstrukturen und die hohen Vermietungsfrequenzen nicht in dem Maß kommuniziert wurde, wie es bei großen bis sehr großen Abschlüssen der Fall ist. Hier sind zudem deutlich weniger Makler involviert. Das Segment lief also bisher unter dem Radar, obwohl dies von seiner Bedeutung her nicht diesem Segment gerecht wird. Die Initiative hat sich daher zusammengeschlossen, um hier Aufklärungsarbeit zu leisten und valide Marktinformationen zur Verfügung zu stellen.
Gab es Überraschungen bei den aggregierten Daten?
Ja, in der Tat. Nachdem wir die großen Datenberge zusammengetragen und ausgewertet haben, waren wir selbst überrascht, wie hoch das Investitionsvolumen und die Vermietungsleistung bereits ist. Dies zeigt allerdings auch die hohe Bedeutung des Segments und das es notwendig war hier anzusetzen. Auch lassen sich bisher bekannte aber nicht valide darstellbare Informationen klar belegen. So z. B. das hohe Mietniveau bei Flex Space oder kleinteiligen Lagerflächen.
Viele Investoren befürchten ein hohes Risiko. Was entgegnen Sie?
Ja, diese Befürchtungen gab es, konnten aber meines Wissens nach nie stichhaltig begründet werden. Es lagen ja keine Marktinformationen vor. Mit dem Marktbericht können wir hier nun ansetzen und dokumentieren, dass es aus Anlagegesichtspunkten durchaus eine interessante Assetklasse ist. Die hier zu findenen Multi-Tenant-Strukturen gewährleisten einen stabil hohen Cashflow und dämpfen das Mietausfallrisiko deutlich. Sofern ein Mieter ausfallen sollte, ist es natürlich ärgerlich, aber nicht so dramatisch wie bei den vermeintlichen Core-Objekten. Hier als Beispiel die Top-Büroimmobilie mit namhaften Einzelmieter in einem CBD einer Metropole. Die bei den Unternehmensimmobilien vorzufindenen Objekte in Stadtrand oder Gewerbegebietslage sind vielleicht keine architektonischen Leuchtturmobjekte, dafür wertbeständig und mit stabilen Cashflows versehen. Klar ist dies mit einem höheren Asset Management-Aufwand verbunden. Dies dankt der Mieter aber auch durch eine hohe Bindung an den Vermieter. Mieter, die bereits 20 Jahre oder länger am Standort gebunden sind, dokumentieren dies anschaulich. Wie immer kommt es jedoch im Einzelfall auf eine individuelle Prüfung an.
Was macht diese Assetklasse besonders interessant?
Interessant sind zum einen die vergleichsweise hohen Renditen, die hier noch möglich sind. Dies sowohl bei einer Betrachtung der Ankaufsrendite (BAR) als auch bei einer langfristigen Betrachtung der Portfolio-Performance am Beispiel des GPI. Hier stehen interessierten Investoren, die eine hohe Rendite bei guten Entwicklungsperspektiven anstreben, auf der einen Seite noch viele vergleichsweise günstige Objekte zur Verfügung. Auf der anderen Seite zeigt sich, dass diese Assetklasse viel Zukunft hat. Dies zeigt sich zum Beispiel bei einem Blick auf die Zukunft von Wirtschaft und Arbeitswelt. Stichpunkte sind hier Industrie 4.0, Generationwandel in den Unternehmen, die Metropolisierung der Gesellschaft und der steigende Wettbewerb um gut ausgebildete Arbeitnehmer. Dies erhöht den Druck auf die Unternehmen, die immer flexibler und anpassungsfähiger im globalen Wettbewerb agieren müssen. Die hohen Eigennutzerquoten von heute werden tendenziell abschmelzen, da hier mehr Mietlösungen genutzt werden. Die jetzt noch eigengenutzen Objekte werden damit perspektivisch auf den Markt kommen.
Sind Sie auf der Suche nach weiteren Unterstützern der Initiative?
Gerade in diesem Segment gibt es noch viele Akteure, die wie oben dargestellt unter dem Radar fliegen. Sie sind aber in der Summe essenzieller Bestandteil des Marktes. Da wir ein bottom-up-Prinzip verfolgen und einer Markttransparenz möglichst nahe kommen wollen, ist es unser Ansatz die Marktinformationen so valide wie möglich zu gestalten. Hierzu ist auch ein noch breiteres Datenfundament hilfreich. Interessierte Teilnehmer sind daher also gern gesehen.
Autoren: Andreas Schulten und Tobias Kassner, bulwiengesa. bulwiengesa ist Partner der Initiative Unternehmensimmobilien.
Erfahren Sie am 25. und 26. September auf der IIR-Konferenz „Unternehmens- und Industrieimmobilien“ ganz aktuell mehr zu den erhobenen Daten der Initiative Unternehmensimmobilien.
Das Interview führte: Janina Schabelon, Senior-Konferenz-Managerin | Janina Schabelon bei XING
