Erschwerend kommt hinzu, dass sich mit liquiden Mitteln derzeitkaum Rendite erwirtschaften lässt. Diese Herausforderung trifft nicht allein die Fondsanbieter. Das anhaltende Niedrigzinsumfeld lässt Investoren auf breiter Front ein weiteres Nachgeben der Renditen erwarten. Dies belegen aktuelle Umfragen wie die Investitionsklima-Studie von Union Investment. Danach glaubt nur jeder zweite Immobilienanleger aus dem professionellen Umfeld, die selbst gesteckten Renditeziele in den nächsten drei Jahren zu erreichen. Für den ebenfalls abgefragten Anlagezeitraum von fünf Jahren ist das Erwartungsbild nur geringfügig besser.
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Wie andere sicherheitsorientierte Investoren stehen Offene Immobilienfonds vor dem Dilemma, dass ein Strategiewechsel hin zu deutlich höheren Risiken ihren Anlegern nur schwer zu vermitteln ist. Gleichzeitig genügt das bloße Fortführen der bisherigen Strategien nicht, um das vom Anleger erwartete Renditeniveau zu halten. Was tun also? Eine mögliche Antwort liegt in einer noch aktiveren Steuerung der Portfolios. Dabei ist ein umfassender Ansatz notwendig, der alle Werthebel auf der Immobilienseite, aber auch die Steuerung und Anlage der liquiden Mittel umfasst.
Projektkäufe ohne Bietergefechte
Die größte Herausforderung besteht derzeit wohl in der Akquisition werthaltiger Objekte auf den teilweise heiß gelaufenen Immobilienmärkten in Deutschland und Europa. Um diesem Problem zu begegnen, müssen auch klassische Core-Investoren auf der Risikokurve etwas höher ansetzen. Sollen Abstriche bei der Gebäudequalität oder opportunistische Investments in instabile Regionen mit höheren Länderrisiken vermieden werden, bleiben in der aktuellen Marktphase Projektkäufe als eine mögliche Option – sowohl in den europäischen Kernländern als auch in Amerika, Asien und Australien. Ein großer Vorteil dabei: Die Transaktionen finden „off-market“ statt, preistreibende Bieterverfahren werden weiträumig umgangen. Darüber hinaus bieten sogenannte „Forward Fundings“ dem Käufer die Möglichkeit, noch im Bau befindliche Objekte qualitativ zu beeinflussen. Erfahrungen aus vergangenen Immobilienzyklen zeigen, dass Projektkäufe Renditen ermöglichen, die rund einen halben Prozentpunkt oberhalb derer liegen, die sich mit fertiggestellten Objekten erzielen lassen.
Eine andere Möglichkeit, dem derzeitigen Preiswettbewerb im Core-Segment auszuweichen, ist die Öffnung der Anlageprofile und die konsequente Weiterentwicklung von B-Stadt-Strategien. Attraktive B-Städte sind in Deutschland beispielsweise Bremen, Hannover, Leipzig, Freiburg, Darmstadt oder Karlsruhe. Als Beispiele aus dem Ausland lassen sich Birmingham, Breslau sowie Brisbane, Austin, Minneapolis, Dallas, Las Vegas oder Phoenix nennen. Das Geschäft außerhalb der Top-Investmentstandorte ist deutlich kleinteiliger – wer aber bereit ist, die Extrameile zu gehen, kann sich auch hier ertragsstarke Objekte sichern, die einen wichtigen Beitrag zu stabilen Renditen leisten – insbesondere auch in der Verknüpfung mit Investments im Projektstadium.
Verjüngungskur für Immobilienportfolios
Die aktuelle Nachfragesituation bietet Managern von Immobilienportfolios natürlich auch Chancen, ihre Bestände umzustrukturieren und zu bereinigen. Es ist daher naheliegend, alle Objekte in einem Portfolio auf Verkaufsmöglichkeiten zu prüfen. Seit 2012 konnte Union Investment beispielsweise über 60 Objekte mit einem Gesamtvolumen von rund 2,5 Milliarden Euro und einem Durchschnittsalter von 17 Jahren veräußern. Das Durchschnittsalter der Neuzugänge lag im selben Zeitraum bei 5,7 Jahren – das Portfolio konnte also deutlich verjüngt werden. Angesichts der regen Nachfrage sind derzeit auch Verkäufe von mittleren bis großen Portfolios denkbar. Vergleichbare Transaktionen von großvolumigen, internationalen Gewerbeimmobilienportfolios waren in den Jahren 2006 bis 2008 zu beobachten.
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Autor: Dr. Reinhard Kutscher, Vorsitzender der Geschäftsführung der Union Investment Real Estate GmbH, Hamburg
