In den USA und in Asien sind die Eigentumsquoten bei Corporate Real Estate mit 20 Prozent beziehungsweise 30 Prozent der insgesamt genutzten Immobilien deutlich geringer, heißt es in der Studie „Volkswirtschaftliche Bedeutung von Corporate Real Estate in Deutschland“ von Prof. Dr. Andreas Pfnür.
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Warum wird dieses enorme volkswirtschaftliche und betriebswirtschaftliche Potenzial hierzulande nicht stärker mobilisiert?
Dafür gibt es viele Gründe. Im Dialog mit Unternehmen werden meistens die folgenden Motive deutlich:
- Eigentümernutzer verstehen die Betriebsimmobilie nicht als effizient zu nutzendes Wirtschaftsgut. Als Folge davon wird beispielsweise die Aufteilung von Büroflächen nicht unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten, sondern als Incentive für die eigenen Mitarbeiter vorgenommen.
- Die Betreuung durch einen betriebsfremden ImmobilienAsset Manager oder der Abschluss eines Mietvertrages mit einem externen Eigentümer zwingt Unternehmen dazu, ihre Prozesse und den daraus resultierenden Flächenbedarf zu durchdenken und zu strukturieren. Diese langfristigen strategischen Planungen sind oft nicht vorhanden.
- Eigentümernutzer, gerade aus dem Bereich Light Industrial, halten ihre Anforderungen und ihre Immobilie häufig für zu spezifisch. Das führt zu der Einschätzung, nicht auf kompetente Weise von Betriebsfremden gemanagt werden zu können. In dieser Ansicht werden die Nutzer übrigens von vielen Immobilienunternehmen bestärkt, die sich vor allem in den gängigen Assetklassen wie Büro auskennen.
Allerdings sprechen konkrete Gründe für die Trennung zwischen Eigentum- und Immobilienmanagement auf der einen und der Nutzung auf der anderen Seite – besonders wenn die Immobilienexpertise bei den Corporates fehlt und das in Immobilien gebundene Kapital keiner Renditeanforderung unterliegt.
Nutzerperspektive ist der Ausgangspunkt
Gefordert ist eine Vorgehensweise, die betriebswirtschaftliche, strategische und immobilienwirtschaftliche Fragestellungen zusammenführt. Die Nutzerperspektive ist dabei stets der Ausgangspunkt der Überlegungen. Die betriebswirtschaftliche Herangehensweise sichert das optimale Verhältnis von Kosten und Nutzen der Immobilie bspw. durch eine effiziente Flächenaufteilung und Konzepte zur Energieeinsparung; der strategische Ansatz übersetzt das Geschäftsmodell des Nutzers und dessen Prozesse in die Ausgestaltung der Immobilie; bei der immobilienwirtschaftlichen Betrachtung wird der Wert des Objektes durch die intelligente Umsetzung von Planung, Umbau und einer maximalen Flexibilität gesteigert.
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Ist der Asset Manager auch noch der Eigentümer, hat er ein besonderes Interesse daran, die Immobilie zukunfts- und drittverwendungsfähig zu halten. Gerade dieser Aspekt wird immer wichtiger. Die vielzitierte Industrie 4.0, also die stärkere Verschmelzung von IT und Produktion sowie die Digitalisierung und Individualisierung der industriellen Prozesse wird sich auch auf die Anforderungen an die Immobilien auswirken. Raumlösungen müssen im Hinblick auf den Nutzungsschwerpunkt und die Größe der Flächen flexibel und schnell anzupassen sein. Ein eigener Immobilienbestand erschwert es, diese Anpassungen kosteneffektiv und zeitnah umzusetzen. Werden die drei Perspektiven – betriebswirtschaftlich, strategisch und immobilienwirtschaftlich – bei einem Asset Manager vereint, ist davon auszugehen, dass das wirtschaftliche Potenzial der Immobilie optimiert werden kann.
Grundsätzlich jedoch ist bei der Bewertung von Immobilien häufig eine ausschließliche Fokussierung auf die Objekte selbst festzustellen: Lage, Nutzungsart und Mieterzusammensetzung sind wesentliche Aspekte. Neben diesen Faktoren aber ist das dahinter stehende Asset Management ebenfallsentscheidend für den Wert des Objektes: die Expertise für die jeweilige Assetklasse, der Track Record des Asset Managers, Reaktionsschnelligkeit und Flexibilität sowie die Kompetenz bei Wertsteigerungsmaßnahmen. Der Asset Manager muss in der Lage sein, eine Immobilie über den gesamten Lebenszyklus zu verstehen und zu optimieren. Er muss den Unternehmen als Nutzern Konzepte anbieten, die deren gestiegenen Bedarf an schnelle Flächenanpassungen erfüllen. In dieser Konstellation kann das eingangs erwähnte betriebswirtschaftliche und volkswirtschaftliche Potenzial gemeinsam realisiert werden.
Autor: Dr. Joachim Wieland, CEO, aurelis Real Estate GmbH & Co. KG www.aurelis-real-estate.com
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